借地権、定期借地権等目的で異なる貸宅地
貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地をいいます。
貸宅地の価額は、その宅地の上に存する権利の区分に応じて評価します。
まず、借地権の目的となっている宅地の価額は、「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」の算式で求めた金額により評価します。
この場合、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の目的となっている宅地の価額は、算式の借地権割合を20％として計算します。
次に、定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として、その宅地の自用地としての価額から、定期借地権等の価額を控除した金額によって評価します。
ただし、それにより評価した金額が「自用地としての価額－自用地としての価額×定期借地権等の残存期間に応じた割合」の算式で求めた金額を上回る場合には、その算式で求めた金額を定期借地権等の目的となっている宅地の評価額とします。
上記の定期借地権等の残存期間に応じた割合は、
イ.残存期間が５年以下のものは５％
ロ.残存期間が５年を超え10年以下のものは10％
ハ.残存期間が10年を超え15年以下のものは15％
ニ.残存期間が15年を超えるものは20％
となります。
また、定期借地権等のうちの一般定期借地権の目的となっている宅地については、課税上弊害がない限り、上記の方法によらず、一般定期借地権の目的となっている宅地の評価の方法により評価します。
一般定期借地権とは、借地の契約期間を50年以上として、代わりに、契約の更新や建物再築による期間の延長をしないなどの特約を付けることが認められる定期借地権契約のことです。
そのほか、定期借地権等のうちの一時使用目的の借地権の目的となっている宅地については、一時使用目的の借地権が雑種地の賃借権と同じように評価されることから、上記の方法によらず、「自用地としての価額－一時使用目的の借地権の価額」の算式により評価します。
地上権目的の宅地
地上権の目的となっている宅地の価額については、「自用地としての価額－自用地としての価額×相続税法第23条に定める地上権の割合」の算式で求めた金額により評価することとされています。
地上権とは、工作物または竹木を所有するために他人の土地を使用する権利とされています。
なお、建物の所有を目的とする地上権は借地権に含まれるので、ここでの地上権からは除かれることになります。
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