貸付用不動産や不動産小口化商品の評価方法を見直し

令和8年度の税制改正では、低中所得層への減税措置などが注目されていますが、資産課税に関する改正についても注意が必要です。

今回の改正項目の一つとして、貸付用不動産や不動産小口化商品の相続税評価方法の見直しが行われます。

これまで、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との間に生じる乖離を利用し、相続税額を大幅に圧縮する事例も見られました。こうした状況を踏まえ、今回の改正では、一定の貸付用不動産や不動産小口化商品について、通常の取引価額を基準とした評価方法が導入されるなど、評価方法が厳格化されます。

貸付用不動産の相続税評価方法を厳格化

今回の改正では、課税時期前5年以内に有償で取得または新築した一定の貸付用不動産について、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価することとされます。

これにより、従来の相続税評価額と市場価格との乖離を利用して相続税評価額を大きく引き下げるようなケースについて、評価方法が見直されることになります。

取得価額を基にした80％評価も可能

ただし、課税上の弊害がない場合には、貸付用不動産の取得価額を基に地価の変動などを考慮して計算した価額の80％に相当する金額によって評価することができます。

そのため、一定の貸付用不動産については、必ずしも通常の取引価額そのものを評価額とするのではなく、一定の要件を満たす場合には、取得価額等を基にした評価方法を利用できる仕組みとなっています。

不動産小口化商品の評価方法も見直し

今回の税制改正では、不動産小口化商品についても評価方法が見直されます。

不動産小口化商品については、その取得時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額によって評価することとされます。

これにより、不動産小口化商品についても、相続税評価額と実際の市場価格との乖離を利用して評価額を大きく圧縮することが難しくなる方向です。

不動産小口化商品の評価額はどのように算定するのか

不動産小口化商品の評価については、課税上の弊害がない限り、一定の方法によって通常の取引価額を算定することとされています。

具体的には、次のような価格などを参酌して評価することになります。

• 出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等
• 事業者等が把握している適正な売買実例価額
• 定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額

これらの情報をもとに、課税時期における通常の取引価額を算定することになります。

該当する価格がない場合の評価方法

上記の方法によって評価することができない場合には、一定の貸付用不動産に準じた方法によって評価することとされています。

この場合には、取得時期や評価の安全性などを考慮した評価方法が用いられることになります。

改正は令和9年1月1日以後の相続等から適用

今回の貸付用不動産および不動産小口化商品の評価方法の見直しは、令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産の評価から適用されます。

そのため、今後、貸付用不動産や不動産小口化商品を保有している方については、相続税への影響を確認しておくことが重要になります。

一定の貸付用不動産には経過的な取り扱いも

なお、一定の貸付用不動産に関する評価方法の改正については、一定の経過的な取り扱いが設けられています。

この改正を通達に定める日までに、被相続人等が所有する土地のうち、同日の5年前から所有している土地に新築した家屋については、今回の改正の対象としないこととされています。

また、同日において建築中の家屋についても、この取り扱いの対象に含まれます。

貸付用不動産の相続税対策にも影響する可能性

これまで、相続税対策の一環として不動産を取得し、相続税評価額と市場価格との乖離を利用する方法が検討されることがありました。

今回の改正によって、一定の貸付用不動産について通常の取引価額を基準とした評価方法が導入されるため、今後は不動産の取得時期や取得価額、利用状況などを踏まえて、相続税への影響を確認する必要があります。

また、不動産小口化商品についても取得時期にかかわらず評価方法が見直されるため、これらの商品を保有している場合には、今回の税制改正が相続税評価額にどのような影響を及ぼすのかを確認しておくことが大切です。

貸付用不動産・不動産小口化商品の評価方法に注目

令和8年度の税制改正では、貸付用不動産と不動産小口化商品の相続税評価方法が見直され、通常の取引価額を基準とする評価が導入されることになりました。

特に、相続税評価額と市場価格との乖離を利用した相続税対策については、今後の取り扱いに大きな影響を及ぼす可能性があります。

改正の適用時期は令和9年1月1日以後の相続等となるため、貸付用不動産や不動産小口化商品を保有している場合には、今後の評価方法や具体的な取り扱いを確認しておくことが重要です。

今後公表される詳細な取り扱いや評価方法についても、引き続き注視していく必要があります。