マイホームを売却した場合 〜マイホームを売却した場合には、税金の優遇措置があります〜

マイホームを売却して譲渡益がある場合には、特別控除や軽減税率の特例などがあります。
また、譲渡損失がある場合には、損益通算や繰越控除の特例があります。

不動産売却時の税金

土地や建物を売却した場合に、その譲渡益に対して税金(所得税や住民税)がかかります。
不動産を売却した場合の譲渡益は「譲渡所得」とよばれ、売却した土地や建物を「いつから所有していたか」によって、短期譲渡所得(所有期間5年以下)と、長期譲渡所得(所有期間5年超)に分かれ、他の所得と区分して税金計算を行います。
所有期間の判定は、売却した時の1月1日現在で5年を超えるかどうか判定します。

不動産売却時の税金

「譲渡益(譲渡所得)」は次のように計算します。

譲渡益(譲渡所得)の計算方法

 

マイホームを売却して、3,000万円の特別控除を利用する

一定の要件を満たすとさまざまな優遇措置を受けることができます。マイホームを売却して譲渡益がある場合に、次の要件を満たすことにより、譲渡益から3,000万円を控除する特別控除を受けることができます。
この特例は、所有期間の長短に関係なく利用することができます。

3,000万円の特別控除を受ける要件
要件
1 自分が住んでいる家屋又は、家屋とその敷地(土地や借地権など)で、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
2 売却した年の前年及び前々年に次の特例の適用を受けていないこと。
・マイホーム売却の3,000万円の特別控除及び軽減税率の特例
・マイホームの買換え又は、交換の特例
・マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
3 売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
4 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
5 マイホームを取り壊した場合は、次の二つの要件すべてを満たすこと。
・その敷地の売買契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること
・家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など、他の用途に利用していないこと
6 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。

 

マイホームを売却して、軽減税率を利用する

マイホームを売却した場合に、次の要件をすべて満たすことにより、長期譲渡所得の税率よりも低い軽減税率を利用することができます。

軽減税率を利用するための要件
要件
1 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地を売却すること。ただし、以前住んでいた家屋や敷地の場合は、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
2 売却した年の1月1日において売却した家屋の敷地の所有期間がともに、10年超えていること。
3 売却したマイホームをについて、売却した年の前年及び前々年に次の特例を受けていないこと。
・マイホームの買換え、又は交換の特例
・マイホームの譲渡損失の損益通算及び、繰越控除。(ただし、3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は重ねて受けることができます)
4 家屋が災害により滅失した場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すること。
5 売り手と買い手の関係が、親子や夫婦などの特例な間柄でないこと。特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等が含まれます。

 

マイホーム売却時の軽減税率
課税長期譲渡
所得金額(A)
税率
所得税 住民税
原則 特例 原則 特例
6,000万円以下 15% A×10% 5% A×4%
6,000万円超え (A−6,000万円)×15%+600万円 (A−6,000万円)×57%+240万円

※課税長期譲渡所得金額とは、次の算式で求めた金額です。
 (土地建物を売った収入金額)ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除=課税長期譲渡所得金額

 

マイホームを売却して損失がある場合

マイホームを売却しても、必ずしも譲渡益が出るとは限りません。
損失がある場合には、一定の要件を満たすことにより、給与所得など他の所得から控除(損益通算)することが出来ます。
また、控除しきれなかった場合には、売却した年の翌年以後3年間に渡って、繰越控除を受けることが出来ます。

マイホーム売却による損失がある場合の損益通算及び繰越控除の要件

この損益通算及び繰越控除の特例は、『マイホームを買換えた場合』と『マイホームを買換えない場合』によって要件が異なります。

  マイホームを買換えた場合 マイホームを買換えない場合
売却資産 売却期限 平成23年12月31日までに売却すること。
所有期間 売却した年の1月1日における所有期間が5年を超える
日本国内の資産であること。(長期譲渡所得に該当する資産)
住宅ローンの有無 要件なし 売買契約日の前日に、償還期間が10年以上の住宅ローンの残高が残っていること。
売却価額 要件なし 売却価格が、上記住宅ローン残高を下回っていること。
買換資産 買換資産の取得時期と家屋の床面積 売却した年の前年の1月1日から売却した年の翌年の12月31日まで(3年間)に、家屋の床面積が50㎡以上の日本国内にある資産を取得すること 要件なし
居住の開始 取得した翌年の12月31日までに、居住する又は居住する見込みであること。 要件なし
住宅ローンの有無 取得した年の12月31日において、買換資産に償還期間が10年以上の住宅ローンが有ること。 要件なし
その他 売主と買主の関係 売却資産の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある者でないこと。
その他のマイホーム売却の特例の利用 売却した年の前年及び、前々年に次の特例の適用を受けていないこと。

  • マイホームを売却の3,000万円の特別控除及び、軽減税率の特例
  • マイホームの買換え又は、交換の特例
このマイホーム売却時の
損失の特例の利用
売却した年の前年以前3年内に、『マイホームを買換える場合』及び『マイホームを買換えない場合』の特例を利用していないこと。
このマイホーム売却時の
損失の特例の併用
売却した年に『マイホームを買換えない場合』の特例を利用してないこと。 売却した年に『マイホームを買換える場合』の特例を利用してないこと。
繰越控除のみ利用出来ない要件 売却資産の敷地の面積 売却資産の敷地面積が500㎡を超える場合は、超えた部分に対応する損失については利用出来ない。 要件なし
繰越控除の利用する年の
住宅ローンの有無
繰越控除を利用する年の12月31日において、買換資産の住宅ローン(償還期間が10年以上)があること。 要件なし
所得金額 合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合には、その年のみ利用が出来ない。
    この特例と住宅ローン控除の
併用が可能です。

 

マイホームを買換えた場合

マイホームを買換えた場合
買い換える場合

マイホームを買換えない場合

マイホームを買換えない場合
買換えない場合

 

譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価額で売却して損失(譲渡損失)が生じた場合は、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などの他の所得から控除(損益通算)することができます。また、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰越控除することができます。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除
譲渡損失の損益通算及び繰越控除

 

マイホームを買換えた時の特例

マイホームを売却して譲渡益がある場合に、代わりのマイホーム(買換資産)に買い換えたときは、一定の要件を満たすことにより、譲渡益の課税を買換資産の売却時までに繰延べることが出来ます。

マイホームの買換え特例の要件
要件
1 マイホームの家屋の売却、又は家屋及びその敷地(借地権等も含む)を平成23年12月31日までに売却すること。また、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。
2 売却した年の前年及び前々年に次の特例の適用を受けていないこと。
・マイホーム売却の3,000万円の特別控除及び軽減税率の特例
・マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
3 売却したマイホームと買換えしたマイホームが日本国内にあること。
4 売却したマイホームについて、収用等の特別控除などの適用を受けていないこと。
5 マイホームの売却代金が2億円以下であること。
この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合、売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により判定します。
6 売却したマイホームの居住期間が10年以上で、売却した年の1月1日において売却したマイホームやその敷地の所有期間も10年を超えていること。
7 買換えのマイホームの床面積が50平方メートル以上のもので、買換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
8 マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買換えること。
9 買換えしたマイホームには、一定期限までに住むこと。
10 買換えたマイホームを居住用として使用開始する期限は、マイホームを取得した時期により異なります。
・売却した年かその前年に取得…売却した年の翌年12月31日まで。
・売却した年の翌年に取得………取得した年の翌年12月31日まで。
11 買換えのマイホームが耐火建築物の中古住宅の場合、取得の日の25年以内に建築されたものであること。ただし、耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物であるうちの一定の耐震基準を満たすものは、建築年数の制限はありません。
12 マイホームを売却した人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦などの特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等も含まれます。

マイホームの買換え特例の要件

 

将来マイホームを買換えた時、8,000万円で売却した場合の売却益について

8,000万円で売却した場合の売却益

 

申告に必要な書類

買い換え特例や軽減税率の特例などいくつかありますが、いずれも同様の申告が必要です。
特例を受けるために必要な基本的な書類は以下のとおりです。

必要な書類
住民票(除票)の写し(売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けたもの
(売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの)
売却した
居住用財産
登記事項証明書
売買契約書の写し
住宅借入金等の残高証明書(譲渡契約締結日の前日のもの)
取得した居住用財産 登記事項証明書
住宅借入金等の残高証明書
住民票の写し(取得した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けたもの)

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